Wat verandert er in 2027 voor huizenkopers? Startersvrijstelling, overdrachtsbelasting en renteaftrek

Voor starters is 2027 gunstiger: de woningwaardegrens voor de startersvrijstelling stijgt op 1 januari 2027 van €555.000 naar €615.000. Die grens staat los van Prinsjesdag en is al vastgesteld. Voor een woning die je zelf gaat bewonen blijft de overdrachtsbelasting 2%. Voor woningen die je niet zelf bewoont, zoals een tweede woning of verhuurwoning, wil het kabinet het tarief verlagen van 8% naar 7%. Het maximale tarief voor hypotheekrenteaftrek stijgt mee met de tweede belastingschijf naar 38,16%. Het eigenwoningforfait blijft 0,35%. De NHG-grens voor 2027 en de nieuwe leennormen zijn nog niet bekend; die volgen in oktober en november.

Stand per 29 september 2026, na Prinsjesdag (15 september 2026), gecontroleerd bij de bronnen onderaan dit artikel. Veel bedragen zijn nog een voorstel: de Tweede Kamer stemt naar verwachting in november over het Belastingplan 2027, de Eerste Kamer in december. We werken dit artikel bij zodra bedragen definitief zijn.

Bronnen: Hypotheker, Rijksoverheid (overdrachtsbelasting), Rendement (eigenwoningforfait), Slim met Geld (wet-Hillen) en ons artikel over de NHG-grens.

Tot €615.000. Ben je 18 tot 35 jaar, heb je de vrijstelling nooit eerder gebruikt en ga je er zelf wonen, dan betaal je geen overdrachtsbelasting als de woning niet meer waard is dan die grens. Is de woning ook maar €1 meer waard, dan betaal je 2% over het hele bedrag (Belastingdienst).

Bepalend is de datum van overdracht bij de notaris, niet de datum van de koopakte. Teken je in november 2026 voor een woning van €590.000 en ga je in januari 2027 naar de notaris, dan valt je woning onder de nieuwe grens. Bij €590.000 scheelt dat 2%, dus €11.800. Stel de overdracht daarom niet te vroeg vast als je woning tussen €555.000 en €615.000 kost. De voorwaarden staan in startersvrijstelling: voorwaarden en valkuilen.

Voor je eigen woning niets: die blijft 2%. Het kabinet wil het tarief voor woningen die de koper niet zelf bewoont verlagen van 8% naar 7%, om meer huurwoningen beschikbaar te krijgen (Rijksoverheid). Dat geldt bijvoorbeeld voor een tweede woning, een vakantiewoning of een woning die ouders kopen om aan hun kind te verhuren. Het is een voorstel dat de Tweede en Eerste Kamer nog moeten goedkeuren. Alle kosten rond de aankoop: kosten koper berekenen.

Het maximale aftrektarief is gekoppeld aan het tarief van de tweede belastingschijf. Dat stijgt volgens het Belastingplan van 37,56% naar 38,16% (Hypotheker, Deloitte). Verdien je minder dan de grens van de derde schijf (€78.426, bevroren), dan krijg je dus iets meer renteaftrek terug per euro rente. Verdien je meer, dan blijft je aftrek beperkt tot 38,16%.

Het eigenwoningforfait blijft 0,35% voor woningen tot een WOZ-waarde van €1.360.000 en 2,35% daarboven (Rendement). Heb je je hypotheek (bijna) afgelost, dan mag je in 2027 nog ongeveer 67% van het verschil tussen forfait en aftrekbare kosten aftrekken, tegen 71,87% in 2026 (Slim met Geld). Hoe renteaftrek werkt: hypotheekrenteaftrek uitgelegd.

Dat is nog niet bekend. De leennormen voor 2027 volgen uit het advies van het Nibud; het advies voor 2026 verscheen op 31 oktober 2025 (Rijksoverheid). Het advies voor 2027 verwachten we eind oktober of in november 2026. In het advies voor 2026 nam het Nibud het einde van salderen al mee: voor zeer zuinige woningen met veel zonnepanelen werd de extra leenruimte €5.000 tot €10.000 lager. Gebruik voorlopig maximaal lenen in 2026 als indicatie.

Ook de NHG-grens voor 2027 is nog niet bekend; in 2026 is die €470.000. Wel staan de nieuwe NHG-regels per 1 januari 2027 vast, zoals een verkennend funderingsonderzoek bij verhoogd funderingsrisico en een energiebespaarbudget bij label E, F of G. Zie NHG-grens 2027 en nieuwe regels.

• Woning tussen €555.000 en €615.000 en jonger dan 35? Kijk of de overdracht bij de notaris in januari 2027 of later kan.
• Houd de NHG-grens in de gaten (oktober) als je rond €470.000 koopt.
• Wacht met rekenen op de leennormen 2027 als je krap zit; je adviseur rekent pas vanaf januari met de nieuwe normen.
• Reken je vaste lasten door met hogere energiekosten; zie je energierekening in 2027.
• Eerste woning? Volg het stappenplan eerste woning kopen en regel internet op tijd via internet bij verhuizing.

Dit is algemene informatie, geen persoonlijk financieel of fiscaal advies. Je eigen situatie kan afwijken; reken bij twijfel na met de rekenhulpen van de Belastingdienst of Dienst Toeslagen.

Alle geldzaken op één pagina staan in wat verandert er op 1 januari 2027. Per onderwerp: je energierekening, autobezitters, huurders, je salaris en inkomen, gepensioneerden, zzp'ers, gezinnen met kinderen, internet- en mobiele abonnementen, spaarders en beleggers.

Gecontroleerd op 29 september 2026:

• Rijksoverheid: plan verlagen overdrachtsbelasting woning die koper niet zelf bewoont
• Belastingdienst: startersvrijstelling overdrachtsbelasting
• Hypotheker: Prinsjesdag 2026, wat verandert er voor huizenkopers
• Rendement: eigenwoningforfait blijft gelijk in 2027
• Slim met Geld: wet-Hillen 2027
• Rijksoverheid: advies Nibud hypotheeknormen 2026 (31 oktober 2025)
• Deloitte: pakket Belastingplan 2027, tarieven en heffingskortingen