Kosten koper in 2026: zo reken je uit wat je naast de koopprijs betaalt

Stand per 29 september 2026: reken naast de koopprijs op ongeveer 2 procent aan kosten koper als je de startersvrijstelling krijgt, en op 3 tot 5 procent als je 2 procent overdrachtsbelasting betaalt. De grootste posten zijn overdrachtsbelasting (0 procent voor starters tot 35 jaar bij een woning tot €555.000, anders 2 procent voor een woning waar je zelf gaat wonen), hypotheekadvies (bij banken ongeveer €2.100 tot €3.180), NHG (0,4 procent van het leenbedrag), notaris (vaak €1.000 tot €2.500 voor beide aktes) en taxatie. Je kunt maximaal 100 procent van de marktwaarde lenen, dus kosten koper betaal je uit eigen geld (Rijksoverheid, Consumentenbond, NHG).

Kosten koper zijn alle eenmalige kosten die jij als koper betaalt bovenop de koopsom van de woning. "k.k." in een advertentie betekent dat die kosten voor jou zijn; dat is in Nederland bij bestaande bouw de norm. Bij nieuwbouw staat er meestal "v.o.n." (vrij op naam): dan zitten overdrachtsbelasting of btw en de notariskosten voor de leveringsakte al in de prijs.

• Overdrachtsbelasting: 0 procent met startersvrijstelling, 2 procent voor een woning waarin je zelf gaat wonen, 8 procent voor een woning waarin je niet zelf woont, zoals verhuur (Rijksoverheid).
• Notaris: de leveringsakte (eigendomsoverdracht) en de hypotheekakte, plus inschrijving bij het Kadaster. De Kadastertarieven voor inschrijving van aktes zijn in 2026 niet verhoogd (Kadaster).
• Taxatie: een gevalideerd taxatierapport dat de geldverstrekker vraagt; zie taxatie: kosten en wat als die tegenvalt.
• Hypotheekadvies en bemiddeling: tenzij je zonder advies afsluit; zie hypotheekadvies: kosten of execution only.
• NHG-borgtochtprovisie: 0,4 procent van het leenbedrag, als je een hypotheek met NHG neemt (NHG). Meer in wat is NHG?.
• Bankgarantie of waarborgsom: meestal 10 procent van de koopsom als zekerheid voor de verkoper; zie financieringsvoorbehoud en koopakte.
• Optioneel: bouwkundige keuring, aankoopmakelaar, en een eventuele boeterente als je je oude hypotheek aflost; zie boeterente berekenen.

Ongeveer €7.000 voor een starter met startersvrijstelling en ongeveer €14.000 voor een doorstromer zonder NHG. De tabel laat zien hoe dat is opgebouwd. De bedragen voor notaris, taxatie, bankgarantie en keuring zijn richtbedragen; tarieven zijn vrij en verschillen per kantoor.

De adviesbedragen zijn gebaseerd op de tarieven die de Consumentenbond bij banken zag: €2.100 tot €2.580 voor starters en €2.750 tot €3.180 voor anderen (Consumentenbond). Voor notariskosten noemt een landelijke notarisketen voor beide aktes samen een bandbreedte van ongeveer €1.000 tot €2.500 (Nationale Notaris). Neem je een aankoopmakelaar, dan komt daar vaak enkele duizenden euro's bij.

Omdat je maximaal 100 procent van de marktwaarde van de woning mag lenen (NHG). Kosten koper vallen daarbuiten. Alleen voor energiebesparende maatregelen mag je tot 106 procent gaan; zie extra lenen voor verduurzamen.

Heb je onvoldoende spaargeld, dan zijn de gangbare routes: een schenking of lening van familie (zie schenken aan je kind na de jubelton), een lager bod of een goedkopere woning. Verkoop je een huis met overwaarde, dan moet die overwaarde meestal eerst in je nieuwe woning (bijleenregeling); zie hypotheekrenteaftrek uitgelegd. Hoeveel je überhaupt mag lenen, lees je in maximaal lenen in 2026.

Niet alles tegelijk: een deel betaal je al weken vóór de sleuteloverdracht. Dat is belangrijk als je spaargeld krap is.

1. Na het bod: bouwkundige keuring (als je die wilt) en eventueel de aankoopmakelaar.
2. Na het tekenen van de koopakte: binnen een paar weken de waarborgsom of bankgarantie van meestal 10 procent. Kies je een waarborgsom, dan staat dat geld tot de overdracht vast bij de notaris.
3. Tijdens de hypotheekaanvraag: taxatie, en bij veel adviseurs een eerste deel van de advieskosten.
4. Bij de notaris: de notaris stuurt vooraf een nota van afrekening. Daarop staan koopsom, overdrachtsbelasting, notariskosten, NHG en het bedrag dat de geldverstrekker overmaakt. Het verschil (je eigen geld) moet uiterlijk een paar dagen vóór de overdracht op de rekening van de notaris staan.

Controleer de nota van afrekening goed: dit is het moment waarop je ziet of je eigen geld klopt. Vraag de notaris om uitleg als een post je niet duidelijk is. Denk na de overdracht ook aan verzekeringen en nutsvoorzieningen: opstal- en inboedelverzekering, internet bij verhuizen en energiecontract bij verhuizen.

De financieringskosten zijn aftrekbaar, de kosten van de aankoop zelf niet. Je trekt ze eenmalig af in de aangifte over het jaar waarin je de woning koopt, tegen maximaal 37,56 procent in 2026 (Consumentenbond).

In het voorbeeld van de starter is ongeveer €5.900 aftrekbaar. Tegen 37,56 procent is dat hooguit ruim €2.200 belastingteruggave, en die krijg je pas na je aangifte of via een voorlopige aanslag. Reken er dus niet op om de kosten koper mee voor te schieten.