Hypotheekadvies: wat kost het in 2026 en wanneer is execution only een optie?

Stand per 29 september 2026: volledig hypotheekadvies met bemiddeling kost bij de grote banken volgens de Consumentenbond ongeveer €2.100 tot €2.580 voor starters en €2.750 tot €3.180 voor anderen (Consumentenbond). Onafhankelijke adviseurs zitten vaak in dezelfde orde van grootte. Sinds het provisieverbod mogen geldverstrekkers adviseurs niet meer betalen voor hypotheken; je betaalt de adviseur dus zelf (AFM). Zonder advies afsluiten (execution only) is goedkoper, maar dan ben je zelf verantwoordelijk voor de keuze. De advies- en afsluitkosten zijn aftrekbaar in het jaar waarin je de hypotheek afsluit.

Een adviseur brengt je financiële situatie in kaart, rekent uit wat je verantwoord kunt lenen, kiest samen met jou hypotheekvorm en rentevaste periode, vergelijkt geldverstrekkers (als hij er meerdere mag aanbieden), en regelt daarna de aanvraag. Die kosten bestaan uit twee delen:

• Advies: het gesprek, de berekeningen, het adviesrapport waarin staat waarom deze hypotheek bij je past. Dat rapport is je vangnet als het advies later niet deugdelijk blijkt.
• Bemiddeling of afsluiten: de aanvraag indienen, stukken controleren, contact met notaris en taxateur, bewaken van termijnen. Sluit je na advies toch niet af, dan betaal je bij banken vaak alleen het adviesdeel (Consumentenbond).

Bij het advies horen ook vragen als: heb je een overlijdensrisicoverzekering nodig (wanneer is een ORV nodig?), welke aflosvorm (annuïtair, lineair of aflossingsvrij) en hoe lang zet je de rente vast (hypotheekrente vast of variabel).

Tarieven van banken komen uit de vergelijking van de Consumentenbond (Consumentenbond). Vraag bij onafhankelijke adviseurs vooraf een vaste prijs en wat er gebeurt als de aankoop niet doorgaat.

Execution only past vooral bij mensen die de materie goed kennen en een eenvoudige situatie hebben, bijvoorbeeld bij oversluiten of verlengen zonder verdere wijzigingen. Aanbieders stellen je bij execution only vaak een kennis- en ervaringstoets, en sommige doen het niet bij een eerste aankoop.

• Past vaak: je rentevaste periode loopt af en je wilt alleen een nieuwe rente kiezen (zie rentevaste periode loopt af), of je sluit over met dezelfde opzet.
• Minder geschikt: een eerste woning, zzp-inkomen (zie hypotheek als zzp'er), een scheiding (zie hypotheek na scheiding), een overbruggingskrediet of een ingewikkelde fiscale situatie.
• Het risico: kies je een verkeerde rentevaste periode of vergeet je een verzekering, dan kun je niemand aanspreken op het advies. Het bedrag dat je bespaart, kun je in één verkeerde keuze kwijtraken.

Vragen die duidelijk maken wat je krijgt en wat het kost, vóórdat je iets tekent:

1. Wat kost het in totaal, en is het een vast bedrag of een uurtarief? Wat betaal je als de aankoop niet doorgaat?
2. Hoeveel geldverstrekkers kunt u aanbieden? Een adviseur van een bank biedt meestal alleen de eigen hypotheek aan; een onafhankelijke adviseur vergelijkt meer aanbieders.
3. Krijg ik een schriftelijk adviesrapport met de onderbouwing van de gekozen hypotheekvorm, rentevaste periode en verzekeringen?
4. Wat zit er in de nazorg? Bijvoorbeeld een seintje als je rentevaste periode afloopt, of hulp bij rentemiddeling of oversluiten.
5. Staat u geregistreerd bij de AFM en bij het klachteninstituut Kifid? Dat kun je zelf nakijken in het openbare register van de AFM.

Vergelijk offertes niet alleen op prijs. Een lagere prijs voor een adviseur die maar één geldverstrekker aanbiedt, kan per saldo duurder uitpakken als de rente elders lager is. Omgekeerd garandeert een hoge prijs geen beter advies.

Sinds 2013 geldt een provisieverbod: banken en verzekeraars mogen adviseurs en bemiddelaars niet meer belonen voor een hypotheek. Volgens de AFM "knipt" dat de financiële banden door, zodat de adviseur meer in het belang van de klant kan adviseren. Geldverstrekkers moeten hun advies- en distributiekosten apart laten zien en mogen die niet in de rente verstoppen (AFM, provisieverbod).

Advies- en afsluitkosten zijn financieringskosten en daarmee aftrekbaar in het jaar waarin je de hypotheek afsluit, als de hypotheekrente zelf ook aftrekbaar is (Consumentenbond). In 2026 is het aftrektarief maximaal 37,56 procent. Bij €2.500 advieskosten is dat hooguit ongeveer €940 terug. Meer in hypotheekrenteaftrek uitgelegd.