Annuïtair, lineair of aflossingsvrij? Hypotheekvormen vergeleken
Door Joris KerkhofBijgewerkt op Gepubliceerd op 6 min lezen
Welke hypotheekvorm past bij je? Annuïtair = vaste maandlast. Lineair = aflossen. Aflossingsvrij = geen aflossing. Wij leggen uit wanneer welke vorm verstandig is, met cijfers en fiscale gevolgen.
De drie hoofdvormen op een rij
Annuïtair (voor nieuwe hypotheken sinds 2013 krijg je alleen renteaftrek als je minimaal annuïtair aflost in maximaal 30 jaar; lineair mag ook):
- Maandlast blijft constant gedurende de looptijd.
- Begin: veel rente, weinig aflossing. Eind: weinig rente, veel aflossing.
- Volledig afgelost na 30 jaar.
Lineair:
- Vast aflossingsbedrag per maand (hypotheek/360 maanden = vaste aflossing).
- Rente daalt elke maand → totale maandlast daalt.
- Eerste jaren hoogste maandlast, na 5-10 jaar lager dan annuïtair.
- Volledig afgelost na 30 jaar.
Aflossingsvrij:
- Je betaalt alleen rente, geen aflossing.
- Sinds 2013 GEEN renteaftrek voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken (op het deel dat aflossingsvrij is).
- Hoofdsom blijft staan — je moet hem op einddatum (30 jaar later) aflossen of doorlopen.
- Het aflossingsvrije deel mag maximaal 50% van de marktwaarde van de woning zijn (Tijdelijke regeling hypothecair krediet). Met NHG kan een nieuwe aflossingsvrije lening niet.
Rekenvoorbeeld: 350.000 euro, rente 3,5%, 30 jaar
Annuïtair:
- Maandlast: ~1.572 euro vast.
- Eerste maand: ~1.020 euro rente + ~552 euro aflossing.
- Laatste maand: ~5 euro rente + ~1.567 euro aflossing.
- Totaal betaald over 30 jaar: ~566.000 euro (216.000 euro rente).
Lineair:
- Eerste maand: ~1.993 euro (972 euro aflossing + ~1.021 euro rente).
- Laatste maand: 975 euro (972 euro aflossing + 3 euro rente).
- Totaal betaald over 30 jaar: ~534.000 euro (184.000 euro rente).
- Bespaart ruim 31.000 euro rente vs annuïtair, maar de eerste ongeveer 12 jaar is de maandlast hoger.
Aflossingsvrij (deel van 175.000 euro = 50%):
- Maandlast op aflossingsvrij deel: ~510 euro rente. Geen aflossing.
- Resterend deel (175.000 euro) annuïtair: ~786 euro maandlast.
- Totaal: ~1.296 euro per maand → 276 euro lagere maandlast dan volledig annuïtair.
- Maar: na 30 jaar nog 175.000 euro openstaand. Moet uit verkoop, spaargeld of nieuwe hypotheek komen.
Wanneer kies je welke vorm?
Annuïtair: als je voorspelbare vaste maandlasten wilt en hypotheekrente-aftrek wilt benutten. Voor veel starters de standaardkeuze.
Lineair: als je in het begin meer kunt opbrengen en wilt versnellen op aflossing. Resultaat: minder totale rente, eerder schuldvrij. Goed bij hoog inkomen + verwachting van inkomensdaling later (kinderen, deeltijd).
Aflossingsvrij: alleen verstandig als:
- Je 50%+ eigen inbreng hebt en de aflossingsvrij deel max 50% van marktwaarde is.
- Je een expliciet aflossingsplan hebt: spaarpot, beleggingsrekening, te verwachten erfenis, eerdere woning verkopen.
- Je wilt lage maandlasten in pensioenfase met al gefinancierd huis voor de rest.
Combinatie is gangbaar
Veel hypotheken zijn een combinatie. Bijvoorbeeld 50% annuïtair + 50% aflossingsvrij. Je krijgt renteaftrek over het annuïtair deel, en lagere maandlast op aflossingsvrij deel. Bespreek dit expliciet bij hypotheekadviseur.
Veelgestelde vragen
Voor nieuwe hypotheken (na 1-1-2013): NEE op het aflossingsvrije deel. Voor hypotheken die al op 31 december 2012 bestonden geldt overgangsrecht: daar blijft renteaftrek mogelijk binnen de maximale aftrekperiode van 30 jaar. Hierdoor is annuïtair voor starters fiscaal veel gunstiger.
Vaak kan dat bij je huidige geldverstrekker door (een deel van) de lening om te zetten; vraag naar de voorwaarden. Anders via oversluiten, met advies- en notariskosten en eventueel boeterente. Loont alleen bij sterke inkomensgroei + lange resterende looptijd.
Een variant van aflossingsvrij waarbij je naast rente ook spaart in een gekoppelde polis. Op einddatum lossen polisuitkering en hypotheek tegen elkaar weg. Sinds 2013 niet meer beschikbaar voor nieuwe hypotheken (geen renteaftrek). Bestaande spaarhypotheken blijven bestaan tot einde looptijd.
Bij gelijkblijvende rente: maandlast blijft hetzelfde (vandaar de naam). Wel verschuift de samenstelling: meer aflossing, minder rente. Renteaftrek-voordeel daalt dus elk jaar — netto maandlast STIJGT licht (paar euro per maand per jaar). Bij rentewijziging na rentevast: nieuwe annuïteit berekend.
Totaal over 30 jaar: ja. In het rekenvoorbeeld hierboven (350.000 euro, 3,5%) scheelt het ruim 31.000 euro rente. Maar de eerste jaren is de bruto maandlast hoger: in dat voorbeeld ruim 400 euro in de eerste maand, en pas na ongeveer 12 jaar is lineair per maand goedkoper. Voor starters die in eerste jaren krap zitten: annuïtair geeft ademruimte. Voor draagkrachtigen: lineair is beter.