Hypotheek na scheiding: blijven, uitkopen of verkopen?
Door Lisa van den BergBijgewerkt op Gepubliceerd op 7 min lezen
Bij scheiding moet de hypotheek geregeld. Drie opties: een van beide blijft (uitkopen ander), beiden blijven (deelverdeling), of woning verkopen. Wij leggen kosten, fiscale gevolgen en stappenplan uit.
Drie hoofdopties
1. Een van beide blijft, ander wordt uitgekocht
- Achterblijver wordt eigenaar (alleen of voor 100%).
- Hypotheek wordt overgezet — bank moet wel goedkeuren of er voldoende inkomen is voor het hele bedrag.
- Andere partner wordt uitgekocht voor zijn/haar deel van overwaarde.
2. Beiden blijven mede-eigenaar (zogeheten 'gezamenlijk blijven')
- Zelden gekozen na scheiding. Soms tijdelijk om hypotheek te beheren tot kinderen volwassen zijn.
- Beiden blijven aansprakelijk — risico op claim als één partij niet betaalt.
- Fiscaal complex: alleen de bewoner kan rente aftrekken voor zijn deel.
3. Woning verkopen
- Hypotheek wordt afgelost uit verkoopopbrengst.
- Eventuele overwaarde of restschuld wordt verdeeld volgens verdeelafspraak.
- Geen verbinding meer aan bank.
Uitkopen: hoe gaat dat?
- Marktwaarde bepalen: taxatierapport (NWWI-erkend) van een onafhankelijke taxateur. Kosten 400-700 euro.
- Eigen vermogen / overwaarde berekenen: marktwaarde minus openstaande hypotheek = overwaarde. Helft daarvan moet je uitkopen aan ex-partner.
- Voorbeeld: woning 400.000 euro waard, hypotheek 280.000 euro, overwaarde 120.000 euro. Je moet je ex-partner 60.000 euro betalen om hem/haar uit te kopen.
- Hypotheek uitbreiden of nieuw afsluiten: bank checkt of jouw enkel-inkomen genoeg is voor de NIEUWE hypotheek (oud + uitkoopbedrag). Vaak is dit een knelpunt.
- Notariële akte: levering 50% van eigendom van ex naar jou. Notariskosten 800-1.500 euro.
- Hypotheek-overname: bank zet hypotheek over op jouw naam alleen ('schuldoverneming'). Bank moet hier expliciet mee akkoord gaan.
Overdrachtsbelasting bij uitkopen
Was de woning van jullie beiden en waren jullie getrouwd of geregistreerd partner in (beperkte) gemeenschap van goederen, dan betaal je bij overname na de scheiding géén overdrachtsbelasting (Belastingdienst). Ook bij huwelijkse voorwaarden en bij samenwoners die de woning samen kochten (eigendomsverhouding tussen 40/60 en 60/40) geldt vaak een vrijstelling. Valt je situatie daarbuiten, dan betaal je 2% over het overgenomen deel, bijvoorbeeld 4.000 euro over 200.000 euro. Laat de notaris dit vooraf toetsen.
Fiscale gevolgen
- Hypotheekrente-aftrek: alleen de bewoner heeft recht op aftrek voor zijn deel van rente. Vertrekkende ex heeft 2 jaar overgangsregeling — daarna geen aftrek meer.
- Eigen woningreserve: overwaarde bij verkoop telt mee als 'eigenwoningreserve'. Koop je binnen 3 jaar een nieuwe woning, dan moet je die reserve daarin stoppen (bijleenregeling); doe je dat niet, dan is minder hypotheek aftrekbaar.
- Schuld aan ex: als je niet direct kunt uitkopen kun je een schuldverhouding aangaan. Maandelijkse aflossing aan ex telt als alimentatie of niet — afhankelijk van vorm. Notariële akte aan te bevelen.
- Alimentatie: partneralimentatie aftrekbaar voor betaler, belastbaar voor ontvanger. Kinderalimentatie niet aftrekbaar/belastbaar. Hypotheekkosten kunnen meegenomen in alimentatieberekening.
Stappenplan voor scheiding + woning
- Voor scheidingsverklaring: samen of via mediator afspraken maken over woning. Kies: uitkopen, gezamenlijk blijven, of verkopen.
- Hypotheek-haalbaarheidstoets: gaat naar bank om te checken of de blijvende partner alleen genoeg inkomen heeft. Tweede inkomen valt weg.
- Taxatie en uitkoopberekening: onafhankelijke taxateur. Bij geschil: gemeenschappelijke taxateur of arbiter.
- Notariële vastlegging: 'echtscheidingsconvenant', opgesteld door je advocaat of mediator. De notaris regelt daarna de levering van de woning. Hier staan alle afspraken in.
- Hypotheek-overname of nieuwe hypotheek: bank-procedure 4-6 weken.
- Levering bij notaris: eigendom 50% van ex naar blijver. Hypotheekakte aanpassing.
- Kadaster registratie: notaris regelt — kosten 50-150 euro.
Veelgestelde vragen
Bank weigert dan hypotheek-overname. Opties: woning verkopen en delen, schuldverhouding aan ex aangaan (uitkopen op termijn), erfenis-delen, of een ouder als hoofdelijk medeschuldenaar laten meetekenen. In laatste geval: ouder is aansprakelijk bij wanbetaling.
Ja, je eigenwoningreserve (overwaarde) telt mee bij volgende woning. Bij scheidingsverkoop: helft van overwaarde wordt jouw eigenwoningreserve. Koop je binnen 3 jaar een nieuwe woning en breng je die overwaarde niet in, dan beperkt de bijleenregeling hoeveel hypotheek je kunt aftrekken.
Wettelijk geen vaste termijn, in praktijk 6-12 maanden na scheidingsverklaring. Sommige banken eisen direct overname. Bij langer durend geschil: tussentijds 'gemeenschappelijk eigendom' regelen via notaris om duidelijkheid te creëren.
Bij verkoop: restschuld blijft staan. Verdeling 50/50 of volgens convenant. NHG-hypotheek bij gedwongen verkoop wegens scheiding: NHG kan restschuld kwijtschelden. Voorwaarden: schriftelijke melding aan NHG via geldverstrekker, geen verzwijging informatie.
Vaak hoef je helemaal geen overdrachtsbelasting te betalen. Bij een scheiding van echtgenoten of geregistreerde partners in gemeenschap van goederen is de overname vrijgesteld (Belastingdienst). Voor huwelijkse voorwaarden en samenwoners gelden aparte vrijstellingen met voorwaarden. Geldt geen vrijstelling, dan betaal je 2% over het overgenomen deel. De startersvrijstelling (18 tot 35 jaar, woningwaarde tot 555.000 euro in 2026) kun je maar één keer gebruiken; laat de notaris beoordelen of die van toepassing is.