Startersvrijstelling overdrachtsbelasting 2026: voorwaarden, grens €555.000 en valkuilen

Stand per 29 september 2026: je betaalt in 2026 geen overdrachtsbelasting als je op de dag van de overdracht bij de notaris 18 jaar of ouder en jonger dan 35 bent, de vrijstelling nooit eerder hebt gebruikt, er zelf gaat wonen, de woning niet meer waard is dan €555.000 en je een verklaring tekent (Rijksoverheid). Is de woning ook maar €1 meer waard, dan betaal je 2 procent over het hele bedrag. Koop je samen, dan kijkt de Belastingdienst per persoon: een partner van 35 of ouder betaalt 2 procent over zijn of haar deel (Belastingdienst).

Je moet aan alle voorwaarden voldoen en een schriftelijke verklaring tekenen. Volgens Rijksoverheid en Belastingdienst:

1. Leeftijd: 18 jaar of ouder en jonger dan 35 op het moment van verkrijging. Dat is de datum waarop de leveringsakte bij de notaris wordt getekend, niet de datum van je bod of koopakte.
2. Eén keer: je hebt de vrijstelling nog nooit gebruikt. Het hoeft niet je eerste huis te zijn.
3. Zelf wonen: de woning wordt je hoofdverblijf, dus niet tijdelijk en niet voor verhuur of voor je kind.
4. Woningwaarde: maximaal €555.000 in 2026. In 2025 was dat €525.000.
5. Verklaring: je tekent de "Verklaring overdrachtsbelasting startersvrijstelling"; de notaris regelt dit bij de overdracht (Belastingdienst).

Bron: Rijksoverheid, vrijstelling overdrachtsbelasting en Belastingdienst, startersvrijstelling.

Dan vervalt de vrijstelling helemaal en betaal je 2 procent over de volledige waarde, niet alleen over het deel boven de grens. De Belastingdienst kijkt naar de hoogste van de koopsom en de waarde in het economische verkeer. Koop je binnen 12 maanden iets bij dat bij de woning hoort, zoals een losse garage of berging, dan telt die waarde ook mee voor de grens (Belastingdienst).

Elke koper wordt apart beoordeeld voor zijn of haar deel. Voor de woningwaardegrens telt wél de volledige waarde van de woning, niet alleen jouw helft (Belastingdienst).

• Beiden jonger dan 35 en nooit gebruikt: beiden 0 procent.
• Eén partner 35 of ouder: die betaalt 2 procent over zijn of haar aandeel; de jongere partner betaalt niets.
• Eén partner heeft de vrijstelling al eens gehad: die betaalt 2 procent over zijn of haar deel. Je krijgt de vrijstelling maar één keer in je leven.

Hoe je de eigendom verdeelt (50/50 of anders), heeft dus ook invloed op de overdrachtsbelasting. Welke andere afspraken je samen maakt, lees je in samen een huis kopen zonder te trouwen.

Je hoeft niets apart aan te vragen bij de Belastingdienst: de notaris regelt het bij de overdracht. Wel moet jij de juiste verklaring tekenen en de notaris op tijd de goede informatie geven.

1. Meld bij de notaris dat je in aanmerking denkt te komen, en of je de vrijstelling eerder hebt gebruikt.
2. Teken de verklaring waarin je verklaart dat je jonger bent dan 35, de vrijstelling nog niet eerder hebt gehad en de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken (Belastingdienst).
3. Controleer de nota van afrekening: daarop hoort bij overdrachtsbelasting €0 te staan voor jouw deel.
4. Schrijf je na de overdracht in op het nieuwe adres bij je gemeente. Zo sluit je gegevens aan op je verklaring dat je er gaat wonen.

Maakt je verklaring een fout, bijvoorbeeld omdat je de vrijstelling al eens hebt gehad, dan kan de Belastingdienst later alsnog 2 procent opleggen. Wees dus precies bij het invullen.

Vooral als je er uiteindelijk niet zelf gaat wonen. De vrijstelling rust op je verklaring dat de woning je hoofdverblijf wordt. Blijkt later dat je de woning direct verhuurt of er nooit hebt gewoond, dan kan de Belastingdienst de belasting alsnog opleggen. Onvoorziene omstandigheden beoordeelt de Belastingdienst per geval.

• Let op je verjaardag: word je 35 vlak voor de geplande overdracht, vraag dan of de notaris de levering eerder kan plannen.
• Nieuwbouw: bij een nieuwbouwwoning betaal je meestal btw in plaats van overdrachtsbelasting; de vrijstelling speelt vooral bij bestaande bouw.
• Grens van het jaar van overdracht: koop je nu en is de overdracht in 2027, dan geldt de grens van 2027.

Een overzicht van alle kosten naast de koopsom vind je in kosten koper in 2026. Het complete koopproces staat in eerste woning kopen: stappenplan.