Samen een huis kopen zonder te trouwen: eigendom, ongelijke inbreng en samenlevingscontract

Stand per 29 september 2026: koop je samen zonder te trouwen, leg dan drie dingen vast bij de notaris. Eén: de eigendomsverhouding in de leveringsakte (standaard 50/50). Twee: in een notarieel samenlevingscontract wat er gebeurt met ongelijke inbreng van eigen geld bij uit elkaar gaan, plus een verblijvingsbeding voor bij overlijden. Drie: testamenten. Met een notarieel samenlevingscontract en hetzelfde adres in de BRP ben je voor de erfbelasting partner en geldt in 2026 een vrijstelling van €828.035; zonder contract pas na vijf jaar samen op één adres (Belastingdienst, Belastingdienst).

In de leveringsakte staat wie voor welk deel eigenaar is. Zeg je niets, dan wordt het meestal 50/50. Je kunt ook een andere verhouding kiezen, bijvoorbeeld 60/40 als de een meer eigen geld inbrengt (Notaris Piek).

• De hypotheek sluit je meestal samen af en jullie zijn allebei voor het hele bedrag aansprakelijk, ongeacht de eigendomsverhouding.
• De eigendomsverhouding heeft gevolgen voor de overdrachtsbelasting (bijvoorbeeld als één van jullie 35 of ouder is; zie startersvrijstelling), voor de overwaarde bij verkoop en voor de erfenis.
• Getrouwd of geregistreerd partner? Sinds 2018 is de standaard een beperkte gemeenschap van goederen: wat je samen koopt tijdens het huwelijk is gemeenschappelijk. Afwijken kan met huwelijkse voorwaarden.

Voor ongehuwd samenwonenden is er geen duidelijke wettelijke regeling voor ongelijke inbreng; je moet het dus zelf vastleggen (Notaris Piek). Zonder afspraak kan degene die meer inbracht bij een breuk een deel kwijtraken. Rekenvoorbeeld: huis €400.000, Sanne brengt €60.000 eigen geld in, Daan niets, hypotheek €340.000 samen. Na vijf jaar verkopen ze voor €440.000 en is er nog €310.000 hypotheek.

De cijfers zijn een vereenvoudigd voorbeeld zonder kosten en aflossing. Een notaris legt vast hoe de vordering wordt berekend (nominaal of meegroeiend met de waarde) en wat er gebeurt bij waardedaling. Zonder goede vastlegging kan een betaling voor het aandeel van je partner bovendien als schenking worden gezien.

Zonder testament erft je partner niets; het deel van de overledene gaat naar de wettelijke erfgenamen, zoals kinderen, ouders of broers en zussen. Die zijn dan mede-eigenaar van jullie huis. Daarom regelt de notaris twee dingen:

• Verblijvingsbeding: in het samenlevingscontract; bij overlijden gaan de gezamenlijke spullen, waaronder het huis, naar de langstlevende (Dirkzwager advocaten).
• Testament: om elkaar als erfgenaam te benoemen, en om te regelen wat er met overig vermogen gebeurt.
• Overlijdensrisicoverzekering: zodat de langstlevende de hypotheek alleen kan betalen; kruislings afsluiten kan erfbelasting schelen. Zie overlijdensrisicoverzekering: wanneer nodig.

Bron: Belastingdienst, partners voor de erfbelasting en Belastingdienst, vrijstellingen 2026. Ontvang je een nabestaandenpensioen, dan kan de vrijstelling lager uitvallen.

Ben je fiscaal partner, dan mag je de aftrekbare hypotheekrente en het eigenwoningforfait onderling verdelen zoals jullie willen. Ongehuwd samenwonenden zijn onder meer fiscaal partner als ze op hetzelfde adres staan ingeschreven en een notarieel samenlevingscontract hebben, of als ze samen eigenaar zijn van de woning waar ze allebei staan ingeschreven. Ben je (nog) geen fiscaal partner, dan trekt ieder de rente af over zijn of haar eigen deel van de schuld en woning.

Let op: fiscaal partnerschap voor de inkomstenbelasting is iets anders dan partnerschap voor de erfbelasting. Voor de erfbelasting gelden eigen voorwaarden (zie hierboven). Meer over de aftrek zelf, de 30-jaarsregel en de aflossingseis: hypotheekrenteaftrek uitgelegd.

Dan moet één van jullie het huis overnemen of verkopen jullie het. Kan de achterblijver de hypotheek alleen niet dragen, dan is verkoop vaak de enige optie. Een samenlevingscontract met afspraken over wie het huis mag overnemen en tegen welke waarde, voorkomt veel ruzie. De hypotheekkant (ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid, oversluiten) lees je in hypotheek na een scheiding. Voor de verzekeringen: opstal- en inboedelverzekering.