Overbieden in 2026: hoeveel wordt er overboden en hoe financier je een bod boven de vraagprijs?

Stand per 29 september 2026: overbieden komt nog veel voor, maar de markt is rustiger dan een jaar geleden. Volgens CBS en Kadaster waren bestaande koopwoningen in augustus 2026 gemiddeld 3,3 procent duurder dan een jaar eerder, met een gemiddelde verkoopprijs van €503.523 (CBS, 22 september 2026). De NVM zag in het tweede kwartaal een recordaanbod en meer ruimte om te onderhandelen (NVM, 9 juli 2026). Voor je hypotheek geldt: je leent maximaal 100 procent van de getaxeerde marktwaarde en maximaal wat past bij je inkomen. Wat je boven de taxatie biedt, betaal je uit eigen geld.

Dat verschilt sterk per regio en woningtype. Landelijk vlakt de prijsstijging sinds eind 2024 vrijwel onafgebroken af; in augustus 2026 daalden de prijzen zelfs 0,1 procent ten opzichte van juli (CBS).

Bronnen: CBS, NVM en NVM Haaglanden via i4housing. Een landelijk gemiddeld "overbiedpercentage" zegt weinig over jouw straat: vraag de lokale makelaar of kijk naar recente verkopen in de buurt.

Ja, zolang het bedrag binnen twee grenzen blijft: je maximale hypotheek op basis van inkomen (zie maximaal lenen in 2026) en maximaal 100 procent van de getaxeerde marktwaarde (NHG). Een taxateur ziet de koopsom wel, maar moet onafhankelijk de marktwaarde bepalen. Valt die lager uit dan je bod, dan betaal je het verschil zelf.

Kosten koper komen daar nog bij (zie kosten koper berekenen). Let ook op de grenzen: boven €470.000 lenen kan niet met NHG (NHG), en boven een woningwaarde van €555.000 vervalt de startersvrijstelling (startersvrijstelling 2026).

Dat je vaker ruimte hebt om te onderhandelen en minder hoeft te overbieden, maar niet overal. De NVM schreef in juli 2026 dat kopers door het recordaanbod "meer keuze" krijgen en dat er op steeds meer plekken voorzichtig ruimte voor onderhandeling ontstaat (NVM). Tegelijk lagen de prijzen in augustus 2026 volgens het CBS nog ongeveer 17,8 procent boven de vorige piek van juli 2022 (CBS).

• Kijk naar de looptijd: staat een woning al weken te koop, dan is er vaak minder concurrentie.
• Let op het segment: goedkopere tussenwoningen en appartementen zijn meestal het meest gewild; bij duurdere vrijstaande woningen wordt vaker onder de vraagprijs verkocht.
• Vraag de biedingsregels na: hoe de makelaar biedingen behandelt, of er een deadline is en of voorbehouden worden meegewogen.
• Houd je rente scherp: een rentestijging tijdens je zoektocht verlaagt je maximale hypotheek. Een renteaanbod heeft meestal een geldigheidsduur; vraag je adviseur ernaar.

Door je plafond vóór de bezichtiging vast te leggen, op basis van geld en niet van emotie.

1. Reken je maximale hypotheek uit en bepaal wat je zelf per maand wilt betalen; dat is vaak minder dan het maximum.
2. Tel je eigen geld op en trek eerst de kosten koper eraf. Wat overblijft, is je buffer voor overbieden boven de taxatie.
3. Kijk naar vergelijkbare verkopen in dezelfde buurt in de afgelopen maanden: dat is ongeveer waar de taxateur ook naar kijkt.
4. Houd een financieringsvoorbehoud aan als je buffer klein is. Bieden zonder voorbehoud betekent dat je bij een tegenvallende taxatie aan de koop vastzit of een boete van meestal 10 procent riskeert; zie financieringsvoorbehoud.
5. Laat een reservering staan voor onderhoud, verhuizing en inrichting. Regel ook op tijd internet en energie op je nieuwe adres: internet bij verhuizen en energiecontract bij verhuizen.